Aktualne ceny mieszkań w Żorach. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: 7 800 zł/m² wyniosła mediana cen mieszkań w Żorach w ostatnich 12 miesiącach. To o 502 zł/m², czyli 6,9% więcej niż poziom odniesienia z 2025 r. Za wynikiem dla całego miasta kryją się jednak różnice między nowym budownictwem, lokalami używanymi i poszczególnymi rejonami. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych pokazują kwoty uzgodnione przy zakupie, a nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby

• 7 800 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 502 zł/m² i 6,9% - wzrost wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 5 856-9 149 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 350 000 zł - mediana ceny zakupu; 54 m² - mediana powierzchni.
• 47% - wzrost ceny metra od 2023 r., przy średnim rocznym tempie 13,6%.
• 8 835 zł/m² - mediana w rejonie Bajerówka.

Dla kupującego równie istotne jak cena metra jest całkowite zobowiązanie. Mediana wartości zakupu i mediana powierzchni opisują rynek z różnych stron - nie są parametrami tego samego mieszkania.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

8 897 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, wobec 5 877 zł/m² na wtórnym. Oznacza to 51,4% premii za nowe lokale. Taka różnica może wynikać z odmiennej lokalizacji inwestycji, wieku budynków i ich wyposażenia, a nie wyłącznie z samego faktu zakupu od dewelopera.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

9 212 zł/m² to najwyższa mediana w zestawieniu, dotycząca mieszkań o powierzchni 35-45 m². W segmencie 25-35 m² było to 9 018 zł/m², a przy 90-120 m² - 5 400 zł/m².

Mniejsze lokale pozwalają ograniczyć całkowity budżet zakupu, co może zwiększać konkurencję kupujących i podnosić cenę jednostkową. Zależność nie jest jednak liniowa: mieszkania o powierzchni 70-90 m² miały wyższą medianę niż segment 55-70 m². Wykres pokazuje więc różnice między segmentami, a nie prosty cennik zależny od powierzchni.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

8 835 zł/m² w rejonie Bajerówka i 5 417 zł/m² w rejonie Osiedle Księcia Władysława wyznaczają przeciwne bieguny zestawienia poza pozycjami oznaczonymi gwiazdką. Między tymi rejonami różnica wynosi 63%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz transakcji wskazuje, że do ulic z najczęstszymi zmianami właściciela należały:

• ul. Promienna - mediana 9 334 zł/m²,
• ul. Okrężna - mediana 8 232 zł/m²,
• ul. Aleja Zjednoczonej Europy - mediana 9 052 zł/m².

Wśród ulic o żywym obrocie 9 334 zł/m² przy ul. Promienna było najwyższym wynikiem, a 5 540 zł/m² przy ul. Osiedle Sikorskiego - najniższym. Różnica 3 794 zł/m² pokazuje, jak mocno wybór lokalizacji i rodzaju zabudowy wpływa na budżet zakupu.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy cenie 350 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić również koszty formalne. Podatek PCC według stawki 2% wynosi około 7 000 zł; zwolnienie obejmuje osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna to około 2 669 zł z VAT, przy czym wynagrodzenie notariusza można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pozwala odpowiedzieć na pytanie, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie. Od 2023 r. mediana zwiększyła się z 5 321 zł/m² do 7 800 zł/m², czyli o 47%, przy średnim rocznym tempie 13,6%. Obecny poziom jest więc wynikiem wzrostu rozłożonego na kilka lat.

Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 810 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. Wynik Żor jest o 990 zł/m² wyższy. Wszystkie najbliższe miasta ujęte w poniższym porównaniu mają niższe mediany.

W Jastrzębiu-Zdroju, oddalonym o 11 km, metr kosztował o 3 491 zł, czyli 44,8% mniej niż w Żorach. Dla osób mogących zmienić lokalizację poszukiwań to istotna różnica budżetowa.

Komentarz analityczny

6,9% bieżącego wzrostu wobec poziomu odniesienia z 2025 r. jest poniżej średniego rocznego tempa 13,6% od 2023 r. Żory pozostają zatem na ścieżce wzrostowej, ale ostatni odczyt wskazuje na łagodniejszą dynamikę niż długookresowe tempo.

Na największych rynkach zmiany były niewielkie: w II kwartale 2026 r. średnia cena nowych mieszkań wynosiła 14 444 zł/m², po wzroście o 0,6% rok do roku, a używanych 13 657 zł/m², po wzroście o 0,7% (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Lokalny obraz nie musi powielać sytuacji metropolii - zależy również od dostępności mieszkań w konkretnych segmentach.

3,75% wynosiła stopa referencyjna po wrześniowej decyzji RPP (źródło: NBP, decyzja RPP z 9 września 2026 r.). Jednocześnie 6,07% średniego oprocentowania nowych kredytów w czerwcu oznaczało spadek o 0,7 punktu procentowego rok do roku (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać dostępny budżet kupujących także w mniejszych miastach, wspierając popyt.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytu będzie się poprawiać, a oferta nie nadąży za popytem, presja na wzrost może się utrzymać. Jeśli podaż zwiększy się lub kupujący ograniczą budżety, możliwa będzie stabilizacja. Twarda prognoza nie jest tu uzasadniona - kierunek będzie zależał od równowagi między ofertą a możliwościami nabywców.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żorach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 7 800 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 5 856-9 149 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żorach rosną, czy spadają?

Mediana wzrosła o 502 zł/m², czyli 6,9%, wobec poziomu odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród pozycji bez gwiazdki najwyższa mediana to 8 835 zł/m² w rejonie Bajerówka, a najniższa 5 417 zł/m² w rejonie Osiedle Księcia Władysława.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żorach?

Dla kawalerek o powierzchni 25-35 m² mediana wynosi 9 018 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² - 9 212 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak - mediana na rynku pierwotnym wynosi 8 897 zł/m², a na wtórnym 5 877 zł/m². Nowe lokale były o 51,4% droższe za metr.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 311 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 5 stycznia 2026 do 14 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (172 transakcji) i wtórny (139); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-14; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.