Ceny mieszkań w Żorach: 7 800 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Żorach wynosi 7 800 zł/m², o 502 zł/m² i 6,9% więcej wobec średniej z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują zarazem duże zróżnicowanie rynku: znaczenie mają lokalizacja, powierzchnia oraz wybór między mieszkaniem od dewelopera a lokalem z drugiej ręki. Podstawą zestawienia są kwoty zapisane w aktach notarialnych, nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń.

Redakcja portalzory.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby

350 000 zł wynosi mediana całkowitej ceny zakupu, a 54 m² to mediana powierzchni sprzedawanych mieszkań. Połowa cen za metr mieściła się w przedziale 5 856-9 149 zł/m². To właśnie rozpiętość między segmentami najlepiej pokazuje, dlaczego sam ogólnomiejski poziom nie wystarcza do planowania budżetu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

8 897 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 5 877 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 51,4%. Taka różnica może odzwierciedlać nie tylko wiek budynku, lecz także lokalizację inwestycji i strukturę powierzchni sprzedawanych lokali. Przy porównywaniu ofert znaczenie ma również budżet na wykończenie lub remont.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

9 212 zł/m² osiąga segment 35-45 m², wyprzedzając kawalerki z wynikiem 9 018 zł/m². Największe lokale kosztowały 5 400 zł/m². Mniejsza powierzchnia ogranicza całkowity budżet zakupu, co może podtrzymywać popyt mimo wyższej stawki jednostkowej. Wykres pokazuje jednak, że zależność między metrażem a ceną nie jest liniowa.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

8 835 zł/m² w rejonie Bajerówka i 5 417 zł/m² w rejonie Osiedle Księcia Władysława wyznaczają przeciwległe bieguny głównego porównania lokalizacji. Różnica wynosi 63%. Przestrzenny układ cen warto czytać razem z podziałem na rynek pierwotny i wtórny: obecność nowych inwestycji może podnosić wynik całej okolicy.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz ulic o najczęstszym obrocie obejmuje:

• ul. Promienna - mediana 9 334 zł/m²,
• ul. Okrężna - mediana 8 232 zł/m²,
• ul. Aleja Zjednoczonej Europy - mediana 9 052 zł/m².

Wśród ulic o aktywnym obrocie 9 334 zł/m² przy ul. Promienna było najwyższym wynikiem, a 5 540 zł/m² przy ul. Osiedle Sikorskiego - najniższym. Dzieliło je 3 794 zł/m².

Więcej lokalnych informacji z Żor jest na portalzory.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na portalzory.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie za 350 000 zł na rynku wtórnym podatek PCC według stawki 2% wynosi około 7 000 zł. Zwolnienie obejmuje osoby spełniające warunki zakupu pierwszego mieszkania. Maksymalna taksa notarialna to do około 2 669 zł z VAT, przy czym wynagrodzenie notariusza można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy standardowym zakupie od dewelopera cena zawiera VAT i PCC nie występuje.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje wzrost z 5 321 zł/m² w 2023 r. do 7 800 zł/m² obecnie. Łączna zmiana wynosi 47%, a średnioroczne tempo 13,6%. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu porównania.

Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 875 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. W Żorach metr kosztował o 925 zł więcej.

Żory wg GUS: mediana ceny lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 6 083 zł/m², wobec 5 907 zł/m² rok wcześniej, przy wzroście o 3,0%.

W oddalonym o 11 km Jastrzębiu-Zdroju metr był tańszy o 3 491 zł, czyli 44,8%. Dla kupującego porównanie lokalizacji oznacza jednak również ocenę dojazdów i dostępności usług.

Komentarz analityczny

6,9%, czyli 502 zł/m², to bieżący wzrost wobec poziomu odniesienia z 2025 r. Jest niższy od średniorocznego tempa 13,6% liczonego od 2023 r. Lokalny rynek pozostaje zatem na ścieżce wzrostowej, ale obecna dynamika nie dorównuje tempu dłuższego okresu.

W Polsce ceny mieszkań wzrosły o 6,3% rok do roku w II kwartale 2026 r. (GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Z kolei oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło 5,98% we wrześniu wobec 5,99% w sierpniu 2026 r. (NBP, dane o kredytach mieszkaniowych za wrzesień 2026 r., publikacja 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na zdolność zakupową, a przez nią na popyt także poza największymi miastami.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, może wspierać popyt w Żorach. Jeżeli natomiast oferta mieszkań będzie rosła szybciej niż możliwości nabywców, presja na wzrost stawek może osłabnąć. Twarda prognoza kierunku nie wynika z samej dotychczasowej dynamiki.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żorach?

Mediana wynosi 7 800 zł/m², a środkowa połowa cen mieści się w przedziale 5 856-9 149 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żorach rosną, czy spadają?

Rosną: wynik jest wyższy o 502 zł/m², czyli 6,9%, wobec średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród rejonów bez oznaczenia orientacyjnego najwyższy wynik ma rejon Bajerówka, 8 835 zł/m², a najniższy rejon Osiedle Księcia Władysława, 5 417 zł/m².*

* Dla rejonów oznaczonych gwiazdką w tabeli w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żorach?

Dla mieszkań 25-35 m² mediana wynosi 9 018 zł/m², a dla segmentu 35-45 m² jest to 9 212 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 8 897 zł/m² i 5 877 zł/m², co oznacza premię 51,4%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 311 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 5 stycznia 2026 do 14 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (172 transakcji) i wtórny (139); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-14; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.