Aktualne ceny mieszkań w Żorach. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Żorach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 7 600 zł - to wzrost o +4,1% (+302 zł) wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zapisanych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje więc faktyczne kwoty płacone przez kupujących.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żorach: najważniejsze liczby

• 7 600 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +4,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+302 zł na metrze)
• 5 804-9 113 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 350 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 55 m²
• +43% - o tyle podrożał metr od 2023 r. (średnio +12,6% rocznie)
• rejon Bajerówka - najdroższa część miasta: 8 896 zł/m²

Mediana 7 600 zł/m² oznacza środkową wartość cen transakcyjnych: połowa zakupów była zawierana poniżej tej stawki, a połowa powyżej. Przedział od 5 804 do 9 113 zł/m² pokazuje jednocześnie, jak silnie na końcową cenę wpływają lokalizacja, metraż i stan lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 52.2% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 947 i 5 877 zł. Taka premia rynku pierwotnego zwykle obejmuje nie tylko nowość budynku, lecz także standard energetyczny, układ lokalu oraz oczekiwania kupujących dotyczące kosztów późniejszego remontu.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Klasyczna prawidłowość rynku działa także w Żorach. Metr w mieszkaniach 25-35 m² kosztował 9 192 zł, podczas gdy w największych lokalach 90-120 m² - 5 580 zł. Małe metraże utrzymują wyższą cenę jednostkową, ponieważ ich całkowita cena zakupu bywa łatwiejsza do sfinansowania, a jednocześnie odpowiada na popyt osób kupujących pierwsze mieszkanie lub lokal inwestycyjny.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Bajerówka z medianą 8 896 zł/m². Najniższą medianę odnotowano w rejonie Osiedle Pawlikowskiego - 5 682 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 57%, co potwierdza, że lokalny rynek nie tworzy jednej, jednolitej stawki za metr.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

W wykazie transakcji szczególnie widoczne były mieszkania przy:

• ul. Promienna - mediana 9 197 zł/m²
• ul. Aleja Zjednoczonej Europy - mediana 9 083 zł/m²
• ul. Osiedle Księcia Władysława - mediana 5 566 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. Promienna z medianą 9 197 zł/m², a najniższe ul. Osiedle Sikorskiego - 5 540 zł/m². Różnica wyniosła 3 657 zł na metrze, pokazując skalę zróżnicowania cen transakcyjnych nawet w granicach jednego miasta.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 350 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 7 000 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 669 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 pokazuje, że w ostatnim okresie rynek wyraźnie zmienił poziom cen. Od 2023 r. metr kwadratowy w Żorach podrożał z 5 321 zł do 7 600 zł, czyli łącznie o +43% - średnio +12,6% rocznie.

Bieżący wzrost o +4,1% wobec średniej z 2025 r. jest niższy od średniego tempa od 2023 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego punktu odniesienia: krótszy okres wskazuje na umiarkowany wzrost, a porównanie z 2023 r. pokazuje znacznie większą zmianę poziomu cen.

Żory na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 765 zł/m² - w Żorach jest więc o 835 zł drożej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 11 km dalej Jastrzębiu-Zdroju metr był o 3 251 zł tańszy. W zestawieniu z Czechowicami-Dziedzicami różnica była już wyraźnie mniejsza, co pokazuje, że regionalne ceny mieszkań zależą od lokalnej struktury podaży i popytu, a nie tylko od odległości między miastami.

Komentarz analityczny

Lokalna dynamika wyhamowała względem własnej historii miasta, ale nie zmieniła kierunku. Mediana 7 600 zł/m² jest o +4,1% (+302 zł) wyższa niż średnia z 2025 r., podczas gdy od 2023 r. wzrosła o +43%, przy średnim tempie +12,6% rocznie. Wykres wskazuje więc na dalszy wzrost poziomu cen, lecz mniej dynamiczny niż w poprzednim okresie.

Na sytuację kupujących wpływa także otoczenie kredytowe. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, a ostatnia opisana decyzja RPP obniżyła ją o 25 pb do tego poziomu (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższa stopa może poprawiać dostępność finansowania zakupu mieszkania, co w miastach takich jak Żory może wzmacniać popyt przede wszystkim na lokale o niższej cenie całkowitej.

Po stronie podaży dane ogólnopolskie nie wskazywały na szybkie zwiększanie liczby gotowych mieszkań. W I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, czyli o 1,4% mniej r/r. W tym samym okresie rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Ograniczona bieżąca podaż może podtrzymywać różnicę między cenami rynku pierwotnego i wtórnego.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż pozostanie ograniczona, popyt może nadal wspierać ceny. Jeśli natomiast liczba dostępnych lokali wzrośnie szybciej niż zdolność zakupowa gospodarstw domowych, tempo zmian może się obniżać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żorach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 7 600 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 804 a 9 113 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żorach rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o +4,1% (+302 zł/m²) wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę osiągnął rejon Bajerówka - 8 896 zł/m². Najniższą odnotowano w rejonie Osiedle Pawlikowskiego - 5 682 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żorach?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 9 192 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² - 9 213 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8 947 zł/m² i była o 52.2% wyższa niż 5 877 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 214 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-10; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.